Le refus de renouvellement notifié par le bailleur ouvre automatiquement droit, pour le locataire commercial bénéficiant du statut protecteur, à une indemnité d’éviction substantielle destinée à compenser intégralement le préjudice économique subi. Pendant toute la période d’instance relative à la fixation judiciaire de cette indemnité, le preneur bénéficie d’un droit légal de maintien dans les lieux soumis à des règles jurisprudentielles strictes.
Le locataire bénéficie d’un droit de maintien après la fin du bail commercial
Le droit de maintien persiste tant que l’indemnité d’éviction définitive n’a pas été effectivement et intégralement payée au locataire et bien que le bail commercial initial ait juridiquement pris fin à son terme contractuel.
Pendant toute cette période transitoire d’occupation précaire, le loyer initialement dû est automatiquement et de plein droit transformé en indemnité d’occupation, sans que le bailleur n’ait besoin d’en faire la demande auprès du tribunal. Cette indemnité provisoire est déterminée selon les dispositions légales relatives à la valeur locative (prévues à l’article L. 145-33 du Code de commerce), sans aucune application possible du mécanisme protecteur de plafonnement mais avec un abattement de précarité tenant compte de la situation particulière et transitoire du preneur maintenu.
Quelles sont les obligations du locataire maintenu ?
Le preneur maintenu dans les lieux en attente du paiement de son indemnité doit impérativement continuer à respecter l’intégralité des conditions contractuelles du bail commercial expiré.
Le paiement régulier de l’indemnité d’occupation aux échéances convenues constitue son obligation principale et essentielle. La jurisprudence se montre particulièrement rigoureuse et stricte sur ce point précis : tout manquement caractérisé peut entraîner immédiatement la perte définitive et irrémédiable du droit au maintien dans les lieux.
Le défaut persistant de paiement de l’indemnité d’occupation, constituant manifestement un manquement à l’obligation contractuelle la plus essentielle du locataire maintenu provisoirement dans les lieux, justifie pleinement la déchéance totale du droit à indemnité d’éviction, sous la réserve de l’appréciation des juges quant à la gravité effective et caractérisée du manquement.
Le bailleur peut finalement proposer le renouvellement
Le Code de commerce (article L. 145-58) accorde au bailleur un droit de repentir lui permettant de proposer finalement le renouvellement du bail commercial en lieu et place de l’indemnité d’éviction initialement offerte ou du refus de renouvellement.
Ce droit exceptionnel peut s’exercer légalement à tout moment de la procédure et jusqu’à quinze jours calendaires après qu’une décision judiciaire définitive ait fixé le montant de l’indemnité d’éviction.
Deux conditions cumulatives et impératives limitent néanmoins strictement l’exercice de ce droit de repentir :
- le locataire doit matériellement encore occuper effectivement les lieux loués et ne pas avoir déjà loué ou acheté un autre immeuble commercial spécifiquement destiné à sa réinstallation définitive.
- Lorsque le bailleur exerce valablement ce droit légal de repentir, il supporte obligatoirement et intégralement l’ensemble des frais de l’instance judiciaire engagée, incluant les honoraires d’avocat du preneur.
La fixation et paiement de l’indemnité d’éviction
L’indemnité d’éviction doit impérativement correspondre au préjudice commercial réel et intégral effectivement subi par le locataire évincé, incluant nécessairement la valeur marchande complète du fonds de commerce exploité, l’ensemble des frais de déménagement et de réinstallation matérielle, ainsi que la totalité des frais et droits de mutation à acquitter.
Le tribunal judiciaire compétent apprécie souverainement le montant définitif en fonction de l’ensemble des circonstances particulières de l’espèce et des justificatifs produits. Le délai impératif de forclusion de deux années pour saisir le tribunal court strictement à compter de la date précise pour laquelle le congé a été formellement donné au locataire.
L’indemnité d’éviction et le droit légal de maintien dans les lieux constituent des garanties juridiques essentielles et fondamentales du statut protecteur des baux commerciaux. Notre cabinet assiste quotidiennement les preneurs dans la défense rigoureuse de leurs droits légitimes face à un refus de renouvellement, en veillant au respect strict de toutes les obligations conditionnant le maintien effectif de ces droits et en optimisant le montant de l’indemnité d’éviction par une évaluation précise du préjudice réellement subi.
