Droit immobilier, Droit public

Un règlement de la location touristique meublée ne peut pas soumettre obligatoirement toute autorisation à un accord préalable de la copropriété

TA Nice, 4e chambre, 31 janvier 2024, Union des professionnels de la location touristique (UPLT), n°2104077

Dans une décision du 31 janvier dernier, le Tribunal administratif de Nice a apporté une précision quant au rapport entre réglementation des locations meublées et copropriété.

En effet, le tribunal a eu à se prononcer sur la légalité d’une délibération du bureau métropolitain Nice Côte d’Azur du règlement fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d’usage de locaux d’habitation et déterminant les compensations pour la ville de Nice à compter du 1er juillet 2021.

Saisi par une association de propriétaires, le Tribunal a estimé qu’aucune disposition n’était entachée d’illégalité à l’exception de l’article 2 qui prévoyait notamment que les propriétaires, au moment du dépôt de leur demande de changement d’usage, doivent prouver que celui-ci est autorisé dans leur copropriété en joignant à leur dossier : « une déclaration sur l’honneur, l’extrait du règlement de copropriété attestant que celui-ci ne s’oppose pas au changement d’usage, à défaut l’accord de la copropriété ».

En effet, le tribunal a jugé que cette disposition – qui soumet donc tout changement d’usage en vue de la location touristique meublée à la production de l’extrait du règlement de copropriété attestant que celui-ci ne s’oppose pas expressément au changement d’usage, ou, à défaut, à la production de l’accord de la copropriété – conduit à soumettre discrétionnairement cette autorisation à l’accord préalable de l’assemblée générale des copropriétaires d’un immeuble et ce alors même que les statuts de la copropriété ne le prévoiraient pas, notamment dans le cas où le règlement serait muet quant à la question de la location touristique meublée ou en l’absence de règlement de copropriété :

« 22. D’autre part, ces dispositions, qui soumettent tout changement d’usage en vue de la location d’un local à usage d’habitation pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile à la production de l’extrait du règlement de copropriété attestant que celui-ci ne s’oppose pas expressément au changement d’usage, ou, à défaut, à la production de l’accord de la copropriété, conduit à soumettre discrétionnairement cette autorisation à l’accord préalable de l’assemblée générale des copropriétaires d’un immeuble et ce alors même que les statuts de la copropriété ne le prévoiraient pas, notamment dans le cas où le règlement serait muet quant à la question de la location touristique meublée ou en l’absence de règlement de copropriété. Il permet ainsi à l’assemblée générale des copropriétaires de porter une atteinte disproportionnée aux droits de chacun des copropriétaires. Par suite, l’association est fondée à soutenir que les dispositions du règlement qui prévoient, pour délivrer l’autorisation de changement d’usage, soit que le règlement de copropriété autorise expressément la location touristique meublée de courte durée, soit l’obtention d’une autorisation écrite de la copropriété à défaut de cette mention expresse dans le règlement, portent une atteinte disproportionnée au droit de propriété, en méconnaissance de l’article 2 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789. »

Le tribunal a en effet estimé que la disposition du délibération permet ainsi à l’assemblée générale des copropriétaires de porter une atteinte disproportionnée aux droits de chacun des copropriétaires, en méconnaissance de l’article 2 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789.

Antoine de Griève

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Affichage d'un permis de construire
Urbanisme

La preuve de l’affichage d’un permis de construire peut se faire par tout moyen

Cour administrative d’appel de Lyon, 1e chambre, 12 décembre 2023, n°21LY04307

 

Dans un arrêt du 12 décembre dernier, la Cour administrative d’appel de Lyon a eu à se prononcer sur le mode de preuve du point de départ du délai de contestation d’un permis de construire, à savoir l’affichage de ce dernier.

 

Avant toute chose, la cour a rappelé qu’aux termes l’article R. 600-2 du code de l’urbanisme : « Le délai de recours contentieux à l’encontre d’une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d’un permis de construire, d’aménager ou de démolir court à l’égard des tiers à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l’article R. 424-15 »

 

Dans un considérant de principe, elle a déduit de l’article précité que « La preuve de la réalité, de la régularité et de la continuité de l’affichage du permis de construire sur le terrain peut être apportée par le bénéficiaire du permis de construire par tout moyen. »

 

Elle remarque en effet qu’ « en imposant que figurent sur le panneau d’affichage du permis de construire diverses informations sur les caractéristiques de la construction projetée, les dispositions citées au point précédent ont pour objet de permettre aux tiers, à la seule lecture de ce panneau, d’apprécier l’importance et la consistance du projet. »

 

Elle souligne ainsi que « s’il incombe au bénéficiaire d’un permis de construire de justifier qu’il a bien rempli les formalités d’affichage prescrites par les dispositions précitées, le juge doit apprécier la continuité de l’affichage en examinant l’ensemble des pièces qui figurent au dossier qui lui est soumis. »

 

En l’espèce, la Cour relève que l’ « huissier (désormais commissaire de justice) a attesté s’être connecté avec son propre matériel informatique à l’adresse internet du coffre-fort numérique sécurisé  » Digiposte  » ouvert par les bénéficiaires du permis de construire en litige, en détaillant les modalités précises de connexion. Il a inséré dans son constat des captures d’écran des cinq photographies d’affichage sur le terrain de ce permis, qui se trouvent dans ce coffre-fort et qui indiquent leurs dates d’insertion, les 28 septembre, 1er octobre et 8 décembre 2017. »

 

La Cour souligne par ailleurs que l’huissier relevait « dans ce même constat s’être déplacé sur les lieux, le jour de ce constat, pour relever l’exactitude de la géolocalisation, en prenant à cette date à nouveau des photographies du panneau et en soulignant qu’elles corroborent les photographies précédemment prises, tant dans leur contenu que leur emplacement. Ces constatations sont, en outre, corroborées par diverses attestations produites par les pétitionnaires dont l’une, bien qu’établie le 11 juin 2020, est suffisamment circonstanciée. »

 

La Cour déduit ainsi que ces constatations « permettent d’établir l’existence et la continuité de l’affichage du permis de construire » relevant que « la circonstance que le panneau d’affichage ait été déplacé de quelques mètres le long de la même façade étant sans incidence sur la réalité et la continuité de celui-ci. »

 

Elle souligne ensuite que « si la date d’affichage en mairie du permis et si l’adresse de la commune ne sont pas indiquées sur le panneau d’affichage, ces erreurs ne sont pas de nature à affecter la capacité des tiers à identifier, à la seule lecture de ce panneau d’affichage, l’administration à laquelle il convient de s’adresser pour consulter le dossier. »

 

Enfin, pour répondre à l’ensemble des moyens soulevés par les requérants, la Cour relève que « compte tenu en particulier de la nature du projet, qui consiste, ainsi que le mentionne la notice descriptive, en la transformation d’un ancien local de cinq logements en une maison individuelle, pour l’essentiel dans l’enveloppe de la construction existante, le panneau d’affichage n’avait pas à préciser la surface du bâtiment à démolir, la circonstance suivant laquelle M. et Mme E… auraient en réalité procédé à la démolition quasi-complète de la maison d’habitation concernant uniquement l’exécution des travaux et non la régularité de l’affichage du permis de construire en litige. »

 

Cette décision de la Cour administrative d’appel de Lyon démontre donc bien que l’affichage d’un permis de construire peut se faire par tout moyen, y compris par le versement de photographies sur un « coffre-fort » numérique sécurisé, dès lors que celui-ci est constaté sur les lieux par un huissier (désormais commissaire de justice).

 

Antoine de Griève

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Urbanisme

Modification du délai d’instruction et autorisation tacite : attention à la notification !

Conseil d’Etat, 2ème et 7ème chambres réunies, 24 octobre 2023, n°462511

 

Dans un arrêt du 24 octobre dernier, le Conseil d’Etat a précisé les modalités dans lesquelles une autorisation tacite pouvait intervenir à la suite d’une modification du délai d’instruction d’une autorisation d’urbanisme.

 

Tout d’abord, il rappelle le principe posé à l’article L429-1 du Code de l’urbanisme selon lequel « Les demandes de permis de construire, d’aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont présentées et instruites dans les conditions et délais fixés par décret en Conseil d’État. / (…) / Aucune prolongation du délai d’instruction n’est possible en dehors des cas et conditions prévus par ce décret. / (…) ».

 

Par ailleurs, il souligne que l’article L424-2 du même Code précise que « Le permis est tacitement accordé si aucune décision n’est notifiée au demandeur à l’issue du délai d’instruction ».

 

Afin de répondre à la question de ladite instance tenant à la délivrance d’une autorisation tacite du fait d’une mauvaise notification de la modification du délai d’instruction, le Conseil d’Etat s’est attardé sur les différentes

 

Il relève ainsi que « selon l’article R* 423-18 du code de l’urbanisme, déterminé dans les conditions suivantes :  » a) Un délai de droit commun est défini [à l’article R. 423-23].

En application de l’article R. 423-4, il est porté à la connaissance du demandeur par le récépissé ; / b) Le délai de droit commun est modifié dans les cas prévus [aux articles R. 423-24 à R. 423-33]. La modification est notifiée au demandeur dans le mois qui suit le dépôt de la demande ; / c) Le délai fixé en application des a ou b est prolongé dans les cas prévus [aux articles R. 423-34 à R. 423-37-3], pour prendre en compte des obligations de procédure qui ne peuvent être connues dans le mois qui suit le dépôt de la demande « .

 

Il souligne également que « D’une part, l’article R*423-4 du même code prévoit que le récépissé de la demande de permis ou de la déclaration préalable précise la date à laquelle un permis tacite doit intervenir, en application du premier alinéa de l’article L. 424-2, ou, dans le cas d’une déclaration préalable, la date à partir de laquelle les travaux peuvent être entrepris. Ce récépissé précise également, en application de l’article R.*423-5 du même code, que l’autorité compétente peut, dans le délai d’un mois à compter du dépôt du dossier :  » a) Notifier au demandeur que le dossier est incomplet ; / b) Notifier au demandeur un délai différent de celui qui lui avait été initialement indiqué, lorsque le projet entre dans les cas prévus aux articles R. 423-24 à R. 423-33 ; / (…) « . « 

 

Mais aussi que « D’autre part, aux termes de l’article R*423-42 du même code :  » Lorsque le délai d’instruction de droit commun est modifié en application des articles R. 423-24 à R. 423-33, l’autorité compétente indique au demandeur ou à l’auteur de la déclaration, dans le délai d’un mois à compter de la réception ou du dépôt du dossier à la mairie : / a) Le nouveau délai et, le cas échéant, son nouveau point de départ ; / b) Les motifs de la modification de délai ; / c) Lorsque le projet entre dans les cas prévus à l’article R. 424-2, qu’à l’issue du délai, le silence éventuel de l’autorité compétente vaudra refus tacite du permis. / Copie de cette notification est adressée au préfet « . Et aux termes de l’article R*423-43 du même code :  » Les modifications de délai prévues par les articles R. 423-24 à R. 423-33 ne sont applicables que si les notifications prévues par la présente sous-section ont été faites. / (…) « .

 

Il termine son raisonnement en relevant qu’ « Enfin, aux termes de l’article R*424-1 du même code :  » A défaut de notification d’une décision expresse dans le délai d’instruction déterminé comme il est dit à la section IV du chapitre III [du titre II du livre IV de la partie réglementaire du code de l’urbanisme], le silence gardé par l’autorité compétente vaut, selon les cas : / a) Décision de non-opposition à la déclaration préalable ; / b) Permis de construire, permis d’aménager ou permis de démolir tacite « . »

 

Dès lors, le Conseil d’Etat en déduit que’ « une modification du délai d’instruction notifiée après l’expiration du délai d’un mois prévu à l’article R*423-18 de ce code ou qui, bien que notifiée dans ce délai, ne serait pas motivée par l’une des hypothèses de majoration prévues aux articles R*423-24 à R*423-33 du même code, n’a pas pour effet de modifier le délai d’instruction de droit commun à l’issue duquel naît un permis tacite ou une décision de non-opposition à déclaration préalable. S’il appartient à l’autorité compétente, le cas échéant, d’établir qu’elle a procédé à la consultation ou mis en œuvre la procédure ayant motivé la prolongation du délai d’instruction, le bien-fondé de cette prolongation est sans incidence sur la légalité de la décision attaquée. »

 

Il sera donc nécessaire de faire très attention à la notification de la modification du délai d’instruction et de la motivation de cette dernière dans le délai d’un mois.

 

Antoine de Griève

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Commande publique

Précisions sur les modalités d’admission du paiement direct du sous-traitant

Conseil d’État, 7ème – 2ème chambres réunies, 17 octobre 2023, n°465913 et CE 17 octobre 2023 SIEL Territoire d’énergie Loire, req. n° 469071

 

Dans un arrêt remarqué, le Conseil d’Etat a précisé les modalités dans lesquelles un sous-traitant peut bénéficier du paiement direct de la part de l’adjudicateur.

 

Dans la première affaire, il était question d’une entreprise sous-traitante qui, reconnaissant le bien-fondé de certaines moins-values résultant de ses actes, a sollicité paiement de ses facteurs à l’attributaire du marché. En l’absence de réponse de ce dernier, l’entreprise sous-traitante a sollicité le paiement directement auprès de la Commune adjudicatrice, qui a refusé.

 

L’entreprise sous-traitante a donc demandé au Tribunal administratif de condamner la Commune à lui verses les sommes dues ainsi que les intérêts moratoires. Ce dernier a rejeté ces conclusions, mais la Cour administrative d’appel a en revanche condamné la Commune au versement des sommes en cause.

 

La Commune s’est pourvue en cassation, amenant le Conseil d’Etat à se poser sur ladite question du droit de paiement direct des sous-traitants.

 

Avant toute chose, le Conseil d’Etat souligne que « aux termes de l’article 1er de la loi du 31 décembre 1975 relative à la sous-traitance : « Au sens de la présente loi, la sous-traitance est l’opération par laquelle un entrepreneur confie par un sous-traité, et sous sa responsabilité, à une autre personne appelée sous-traitant l’exécution de tout ou partie du contrat d’entreprise ou d’une partie du marché public conclu avec le maître de l’ouvrage ». Aux termes de l’article 6 de la même loi : « Le sous-traitant direct du titulaire du marché qui a été accepté et dont les conditions de paiement ont été agréées par le maître de l’ouvrage est payé directement par lui pour la part du marché dont il assure l’exécution () ». »

 

Il relève ensuite que « Les décisions d’accepter une entreprise en qualité de sous-traitante et d’agréer ses conditions de paiement ne sont susceptibles d’ouvrir à celle-ci un droit au paiement direct de ses prestations que pour autant que ces prestations relèvent effectivement du champ d’application de la loi du 31 décembre 1975 relative à la sous-traitance, lequel ne concerne que les prestations relatives à l’exécution d’une part du marché, à l’exclusion de simples fournitures au titulaire du marché conclu avec le maître de l’ouvrage. Des biens présentant des spécificités destinées à satisfaire des exigences particulières d’un marché déterminé ne peuvent être regardés, pour l’application de ces dispositions, comme de simples fournitures. »

 

En l’espèce, le Conseil d’Etat valide l’appréciation souveraine de la cour administrative d’appel qui avait reconnu la qualité de contrat de sous-traitance pour le contrat conclu entre l’entreprise sous-traitante et la titulaire du marché.

 

Ce dernier applique dès lors l’article 116 du Code des marchés publics, en vigueur au moment de la conclusion dudit contrat, et qui prévoyait que : « Le sous-traitant adresse sa demande de paiement libellée au nom du pouvoir adjudicateur au titulaire du marché, sous pli recommandé avec accusé de réception, ou la dépose auprès du titulaire contre récépissé./ Le titulaire dispose d’un délai de quinze jours à compter de la signature de l’accusé de réception ou du récépissé pour donner son accord ou notifier un refus, d’une part, au sous-traitant et, d’autre part, au pouvoir adjudicateur ou à la personne désignée par lui dans le marché./ Le sous-traitant adresse également sa demande de paiement au pouvoir adjudicateur ou à la personne désignée dans le marché par le pouvoir adjudicateur, accompagnée des factures et de l’accusé de réception ou du récépissé attestant que le titulaire a bien reçu la demande ou de l’avis postal attestant que le pli a été refusé ou n’a pas été réclamé./ Le pouvoir adjudicateur ou la personne désignée par lui dans le marché adresse sans délai au titulaire une copie des factures produites par le sous-traitant () ».

 

Enfin, le Conseil d’Etat souligne également qu’ « Aux termes de l’article 8 de la loi du 31 décembre 1975 relative à la sous-traitance : « L’entrepreneur principal dispose d’un délai de quinze jours, comptés à partir de la réception des pièces justificatives servant de base au paiement direct, pour les revêtir de son acceptation ou pour signifier au sous-traitant son refus motivé d’acceptation./ Passé ce délai, l’entrepreneur principal est réputé avoir accepté celles des pièces justificatives ou des parties de pièces justificatives qu’il n’a pas expressément acceptées ou refusées./ Les notifications prévues à l’alinéa 1er sont adressées par lettre recommandée avec accusé de réception ». »

 

Les juges du Palais-Royal concluent ainsi qu’ « il résulte de ces dispositions que, si l’entrepreneur principal dispose d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle il a été saisi par le sous-traitant d’une demande tendant à son paiement direct par le maître d’ouvrage, pour faire connaître son acceptation ou son refus motivé, il doit, faute d’avoir formulé un tel refus dans ce délai, être regardé comme ayant accepté définitivement la demande de paiement. Dès lors, le refus qu’il exprimerait après l’expiration du délai de quinze jours ne saurait constituer un refus motivé, au sens de ces dispositions. »

 

Par conséquent, le Conseil d’Etat confirme la décision de la Cour administrative d’appel en admettant que l’entreprise sous-traitante pouvait solliciter paiement des sommes dues directement auprès de la Commune, dès lors que le titulaire du marché n’avait pas émis de contestations dans le délai de quinze jours suivant la demande initiale de paiement et qu’il n’était aucunement contesté que les travaux avaient bien été réalisés.

 

Dans la seconde affaire, le Conseil d’Etat a eu à trancher une situation jusqu’alors inédite devant lui, puisque cette fois-ci le titulaire du marché a notifié de manière expresse et motivée son refus contre la demande de paiement direct formulée par le sous-traitant auprès du maitre d’ouvrage.

Le Conseil d’Etat s’est fondé sur les dispositions précitées pour confirmer l’impossibilité pour le sous-traitant d’être payé directement dès lors que le titulaire du marché s’est opposé à cette demande dans les quinze jours prévus par les textes.

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Non classé, Urbanisme

Politique du logement : Comment l’Etat peut-il reprendre la main sur les autorisations d’urbanisme ?

Face à la pénurie de logements dans la Métropole de Lyon et au manque de construction de nouveaux logements, la Préfète du Rhône a annoncé l’édiction prochaine d’un arrêté préfectoral retirant la compétence de délivrance d’autorisations d’urbanisme aux communes ne respectant pas les obligations en matière de logements sociaux. 

Explications sur ce mécanisme contraignant et méconnu, et décryptage de ses impacts sur les communes et les promoteurs immobiliers.

Les obligations de logements sociaux prévues par la loi SRU

Le mécanisme évoqué par la préfète du Rhône résulte de la politique volontariste de l’Etat en matière de logements sociaux héritée de le loi SRU et à une évolution de la réponse de l’Etat face aux communes ne s’inscrivant pas dans les objectifs fixés.

  • Le principe d’objectif de mixité sociale fixé par la loi SRU

La loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains dite SRU a mis en place un des mécanismes législatifs les plus connus par les collectivités locales : celui de l’objectif de 20% de logements sociaux.

En effet, l’article 55 de la loi a modifié les articles L. 302-5 et suivants du code de la construction et de l’habitation, de manière à imposer un tel objectif de part de logements sociaux pour les communes de plus de 3 500 habitants comprises dans des intercommunalités de plus de 50 000 habitants ou pour les communes « isolées » de plus de 15 000 habitants en croissance démographique, même si elles ne se situent pas dans une agglomération aussi importante.

Cet objectif en termes de « stock » de logements est décliné en objectifs intermédiaires par période de trois ans , notifiés à chaque commune afin d’atteindre la cible de 25 % ou de 20 % de logements sociaux au plus tard en 2025.

Mais cet objectif doit également être décliné sur un plan « qualitatif » : 30 % au moins des logements produits doivent être financés par un prêt locatif aidé d’intégration (PLAI) et 30 % au plus (voire 20 % lorsque la proportion de logements sociaux est inférieure à 10 % du parc) par un prêt locatif social (PLS).

  • Des résultats s’accompagnant de disparités persistantes

Comme le souligne le Sénateur Philippe DALLIER dans un rapport d’information sur la mise en œuvre de l’article 55 de la loi SRU remis en 2021, li les périodes triennales 2014-2016 et 2017-2019 ont vu une production de logements sociaux (188 587 pour la période 2014-2016 et 210 737 pour la période 2017-2019) supérieure aux objectifs fixés au niveau national, cette réussite repose cependant sur une partie seulement des communes .

En effet, seulement 47 % des communes ont atteint l’objectif quantitatif qui leur avait été fixé pendant la période triennale 2017-2019.

Il ressort de ce rapport les données suivantes :

Source : commission des finances, à partir du rapport de la commission nationale SRU

Ainsi, le rapport constate que le nombre de communes carencées , par rapport à celui des communes n’ayant pas atteint leurs objectifs, est passé de 41 % pendant la période triennale 2014-2016 à 46 % pendant la dernière période 2017-2019. Cela devait également se confirmer pour la période 2019-2022.

  • Des évolutions régulières de la règlementation

Face au constat de résultats disparates, le dispositif instauré par l’article 55 de la loi SRU été modifié à plusieurs reprises afin de s’adapter aux situations différentes des communes : c’est par exemple le cas de la loi « Égalité et citoyenneté » qui a redéfini les cas d’exemption .

Ainsi, sur demande des intercommunalités, soit parce que la commune est mal desservie par les réseaux de transport en commun, soit parce que la demande de logement social y est faible, soit encore parce que plus de la moitié de son territoire urbanisé est inconstructible.

Il faut également citer les contrats de mixité sociale, créés par une instruction du Gouvernement aux préfets en 2015, s’inscrivant alors dans une logique de contractualisation de l’Etat avec les différentes collectivités territoriales.

il a été créé en 2015 des contrats de mixité sociale signés entre l’État et les communes carencées volontaires.

Ces contrats – signés entre l’Etat et les communes carencées. – consistent à déterminer les moyens que la commune s’engage à mobiliser pour atteindre ses objectifs triennaux.

Ces moyens peuvent concerner notamment les modifications des documents d’urbanisme. Il constitue également un cadre de négociation pour la mobilisation du contingent de logements sociaux réservés par la commune pour une attribution à des ménages bénéficiant du droit au logement (DALO). Il prévoit enfin des actions d’accompagnement de l’État ou d’autres partenaires.

Mais il faut souligner que ces contrats n’ont pas de base légale, créant une certaine incertitude pour leur application.

 

Le rôle de l’Etat face aux communes en carence

Face aux communes qui ne respectent pas l’objectif de production de logements sociaux et qui ne souhaitent résolument pas s’inscrire dans une logique de contractualisation avec l’Etat pour tendre vers cet objectif, l’Etat doit trouver la réponse adéquate.

  • L’édiction d’ « amendes » à l’encontre des communes carencées

Afin de sévir contre les communes aux mauvais bilans triennaux, l’article L. 302-7 du code de la construction et de l’habitation prévoit qu’un prélèvement annuel est effectué sur leurs ressources.

Toutefois, les communes qui bénéficient de la dotation de solidarité urbaine et de cohésion sociale (DSUCS) sont exemptées de ce prélèvement si elles ont une proportion minimale de logements sociaux .

Ce prélèvement est égal au quart du potentiel fiscal par habitant , multiplié par la différence entre la cible du nombre de logements sociaux (soit 20 % ou 25 % du nombre des résidences principales) et le nombre effectif de logements sociaux existant dans la commune l’année précédente.

Il est plafonné à 5 % du montant des dépenses réelles de fonctionnement de la commune et diminué du montant des dépenses de la commune en faveur de la construction de logements sociaux (notamment subventions foncières, travaux de viabilisation, contribution aux dispositifs d’intermédiation locative, etc.).

Néanmoins, cette « amende » n’est qu’une faculté reconnue aux préfets lorsqu’ils constatent la carence des communes : ils ne sont aucunement contraints de le faire et lorsqu’ils le font, certaines communes s’en acquittent sans pour autant changer leur politique en matière de logements.

  • Une réponse plus forte : reprendre la main

Face aux politiques de certains élus locaux visant à s’acquitter de ces « amendes » afin de ne pas diversifier leur parc de logements, la loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et poursuit la simplification du droit des sols dite ALUR a mis en place de nouveaux mécanismes.

En effet, cette loi prévoit à son article 151, une modification de l’article L302-9-1 du code de la construction et de l’habitation : l’arrêté constatant la carence des communes au regard de leur bilan triennal peut « prévoir les secteurs dans lesquels le représentant de l’Etat dans le département est compétent pour délivrer les autorisations d’utilisation et d’occupation du sol pour des catégories de constructions ou d’aménagements à usage de logements listées dans l’arrêté. »

Le préfet peut donc se transférer la compétence de délivrer les autorisations d’urbanisme (permis de construire, permis de démolir et permis d’aménager) des constructions à usage de logements situées dans les communes en état de carence au regard de leurs obligations issues de l’article 55 de la loi SRU en matière de création de logements sociaux.

C’est dans le cadre de l’évaluation du bilan triennal sur la période 2019-2022 que la préfète de Région, par ailleurs préfète du Rhône, a donc annoncé qu’elle prendrait acte de la carence de certaines communes de la Métropole de Lyon en la matière et brandi la menace de reprendre la main sur cette compétence.

Au vu des bilans triennaux 2016-2019, les communes susceptibles d’être concernées sont principalement dans l’ouest Lyonnais : il s’agit de Charly, Corbas, Fontaines-sur-Saône, Marcy-l’Etoile, Meyzieu, Mions, Oullins, Saint-Didier-au-Mont-d’Or, Saint-Genis-Laval, Saint-Genis-les-Ollières et Sainte-Foy-lès-Lyon.

Ces communes devraient donc recevoir sous peu, un courrier de la part de la préfecture du Rhône les informant de la mise en place de ce dispositif, la signature des arrêtés de carence étant prévu avant le 18 novembre selon l’instruction du Gouvernement.

Un impact significatif pour les communes et les promoteurs

La mise en place de ce transfert de compétence entraîne nécessairement des répercussions importantes pour les communes, ces dernières n’étant plus compétentes pour délivrer toute autorisation d’urbanisme.

Ce dispositif aura également des conséquences sur les promoteurs immobiliers puisque si les communes pouvaient s’avérer moins regardantes sur les obligations en termes de logements sociaux, ce ne sera plus le cas désormais puisque c’est la préfecture qui contrôlera directement les différents dossiers et pourra donc les refuser s’ils ne prévoient pas suffisamment de logements sociaux.

Les promoteurs devront donc bien se prémunir en vérifiant qu’ils respectent bien la règlementation en matière de logements sociaux, sous peine de voir leurs projets refusés.

Des évolutions à venir en matière de politique du logement

Cette annonce n’est qu’une des premières mesures à être annoncées pour faire face à la crise du logement qui s’aggrave, compte-tenu des difficultés dans le secteur de l’immobilier en ce moment.

En effet, le Gouvernement a d’ores-et-déjà annoncé travailler à la présentation d’un projet de loi sur le logement, qui devrait avoir lieu au printemps prochain.

Nous ne manquerons pas d’analyser les différentes dispositions présentées et leur impact sur les communes et promoteurs immobiliers.

Antoine de Griève

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Droit civil, Droit immobilier, Pénal

Retour sur la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite

Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite

Proposée en réaction aux nombreux faits divers ayant fait les titres de l’actualité ces dernières années, cette nouvelle loi a pour ambition principale de « mieux réprimer le squat » mais également de sécuriser les rapports locatifs et de renforcer l’accompagnement des locataires en difficulté.

  • Mieux réprimer le squat

La loi du 27 juillet crée un nouveau chapitre au Code pénal intitulé « De l’occupation frauduleuse d’un local à usage d’habitation ou à usage commercial, agricole ou professionnel »

  • De nouvelles dispositions dans le code pénal

Ce nouveau chapitre introduit deux nouveaux articles :

Le nouvel article 315-1 réprime « l’introduction dans un local à usage d’habitation ou à usage commercial, agricole ou professionnel à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, hors les cas où la loi le permet, [à hauteur] de deux ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende. »

Il précise également que « Le maintien dans le local à la suite de l’introduction mentionnée au premier alinéa, hors les cas où la loi le permet, est puni des mêmes peines. »Le second, le nouvel article 315-2, réprime quant à lui « Le maintien sans droit ni titre dans un local à usage d’habitation en violation d’une décision de justice définitive et exécutoire ayant donné lieu à un commandement régulier de quitter les lieux depuis plus de deux mois est puni de 7 500 euros d’amende. »Il est néanmoins précisé que l’article «n’est pas applicable lorsque l’occupant bénéficie des dispositions de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, lorsque le juge de l’exécution est saisi sur le fondement de l’article L. 412-3 du même code, jusqu’à la décision rejetant la demande ou jusqu’à l’expiration des délais accordés par le juge à l’occupant, ou lorsque le logement appartient à un bailleur social ou à une personne morale de droit public. »

  • Des modifications dans le domaine du droit civil

Un élargissement des dispositions du code des procédures civiles d’exécution

Dans le cadre de son examen a priori de la constitutionnalité de la loi, le Conseil constitutionnel a émis des réserves aux dispositions de l’article 6 qui étend notamment la procédure administrative d’expulsion d’un domicile à tous les locaux à usage d’habitation (ouvrant dès lors la voie aux résidences secondaires).

En effet, le premier paragraphe de l’article indique que « constitue notamment le domicile d’une personne, au sens du présent article, tout local d’habitation contenant des biens meubles lui appartenant, que cette personne y habite ou non et qu’il s’agisse de sa résidence principale ou non. »

Les juges du Palais-Royal ont tenu à préciser que « s’il est loisible au législateur de prévoir, à cet effet, que constitue notamment le domicile d’une personne un local d’habitation dans lequel se trouvent des biens meubles lui appartenant, la présence de tels meubles ne saurait, sans méconnaître le principe de nécessité des délits et des peines, permettre, à elle seule, de caractériser le délit de violation de domicile. Il appartiendra dès lors au juge d’apprécier si la présence de ces meubles permet de considérer que cette personne a le droit de s’y dire chez elle ».

Sur la responsabilité des propriétaires du fait des dommages nés d’un défaut d’entretien

Le Conseil constitutionnel a cependant totalement censuré l’article 7 de la présente loi qui modifiait l’article 1244 du code civil de telle manière que le propriétaire d’un bien immobilier occupé illicitement ne soit plus soumis à une obligation d’entretien et de l’exonérer de sa responsabilité en cas de dommage résultant d’un défaut d’entretien de ce bien.

En effet, les juges constitutionnels soulignent que ces dispositions « portent une atteinte disproportionnée au droit des victimes d’obtenir réparation du préjudice résultant du défaut d’entretien d’un bâtiment en ruine. »

Enfin, l’article 8 modifie notamment l’article 29 de la loi du 23 novembre 2018 afin de pérenniser le dispositif qui avait préalablement été mis en place à titre expérimental afin d’assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, notamment à des fins de logement, d’hébergement, d’insertion et d’accompagnement social, mais également pour autoriser, dans le cadre de ce dispositif, la constatation de l’occupation sans droit ni titre des lieux selon la procédure de l’ordonnance sur requête.

Il modifie également l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution afin d’étendre aux lieux occupés en vertu de ce dispositif la possibilité pour le juge de réduire ou supprimer le délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les locaux.

  • Sécuriser les rapports locatifs

Le second chapitre de la loi a pour objet de sécuriser les rapports locatifs en modifiant la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et notamment son article 24 relatif à la clause de résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement de loyers ou des charges.

La nouvelle loi impose en effet que cette clause soit désormais prévue dans tous les contrats de bail d’habitation.

Outre cela, il est désormais indiqué que le préfet doit informer le locataire de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement.

Pour obtenir un délai judiciaire de grâce, il est désormais nécessaire de procéder au remboursement des arriérés : la clause de résiliation est dès lors suspendue mais peut reprendre dès le premier impayé.

De plus, ce n’est plus le préfet de fixer, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives : le commissaire de justice le fait automatiquement dès que la dette atteint deux fois le montant du loyer ou des charges.

Enfin, l’article 10 de la loi commentée réviser les articles L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution afin de faciliter les procédures d’expulsion en permettant au juge de passer outre le délai de deux mois de protection avant de procéder à l’expulsion dès lors qu’il conteste la mauvaise foi manifeste de l’occupant.

Cet article précise également que les délais de grâce à l’expulsion pouvant être octroyés par le juge ne peuvent être inférieurs à un mois et supérieurs à un an.

  • Renforcer l’accompagnement des locataires en difficulté

Dans son dernier chapitre, la loi réécrit les missions de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, décrite à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement.

Elle intègre les nouvelles dispositions de la présente loi et cherche avant tout à mieux coordonner les différents services entre les commissaires de justice, l’Etat, le juge ainsi que les services sociaux en modifiant l’article L. 824-2 du code de la construction et de l’habitation afin de permettre aux organismes tels que la CAF de solliciter la commission pour déterminer si cette dernière doit continuer à verser les aides.

 

Antoine de Griève

 

 

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Illustration Local industriel
Droit immobilier, Foncier

La Cour de cassation définit clairement les locaux à usage industriel et rappelle leur exclusion du droit de préférence

Cour de cassation, 3e chambre civile, Sect., 29 juin 2023, n°22-16.034, Société SEAC c. Sté Financière Perdis, publié au Bulletin

 

Dans un arrêt rendu le 29 juin 2023, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a été amenée à se prononcer sur l’existence d’un droit de préférence pour les locaux à usage industriel dans le cadre d’un bail commercial.

 

En effet, il était question dans les faits de l’espèce, d’un locataire commercial qui demandait la nullité d’une vente effectuée par son ancien bailleur commercial du local dans lequel il se situait et qu’il aurait souhaité racheter en faisant valoir son droit de préférence en vertu de l’article L145-1 du Code de commerce.

 

Or, comme le relève la Cour de cassation, l’article L. 145-46-1 du même code, créé par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dispose que lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement, cette notification valant offre de vente au preneur.

 

  • Les locaux à usage industriel se trouvant donc exclus du champ d’application de ce texte, le pourvoi posait donc la question de leur définition.

 

Pour ce faire, la troisième chambre civile a dû se pencher sur la volonté du Législateur, notamment en analysant les débats parlementaires :

 

« 11. Il résulte des travaux parlementaires de la loi du 18 juin 2014 qu’alors que le projet de loi initial prévoyait au profit du locataire l’instauration d’un droit de préférence en cas de vente d’un local à usage commercial, industriel ou artisanal, deux amendements excluant les locaux industriels du champ d’application du droit susvisé ont été adoptés, sans qu’il soit possible de déterminer les motifs de cette exclusion. »

 

Dès lors, en l’absence de véritable définition transparaissant des débats parlementaires, il a été nécessaire de raisonner par analogie, en étudient notamment la jurisprudence du Conseil d’Etat en la matière.

 

En effet, le Conseil d’Etat a quant à lui déjà posé une définition de l’activité industrielle dans le cadre de contentieux fiscaux, il a en effet jugé que :

 

« 13. […] au sens des articles 44 septies (CE, 28 février 2007, n° 283441), 244 quater B (CE, 13 juin 2016, n° 380490) et 1465 (CE, 3 juillet 2015, n° 369851) du code général des impôts, ont un caractère industriel les entreprises exerçant une activité qui concourt directement à la fabrication ou la transformation de biens corporels mobiliers et pour laquelle le rôle des installations techniques, matériels et outillages mis en œuvre est prépondérant. »

 

Même si cette définition a été posée en matière fiscale, la Cour de cassation relève que « les critères dégagés sont opérants », de telle sorte qu’elle les adopte pour poursuivre son raisonnement.

 

Appliquant cette définition aux faits de l’espèce, la Cour de cassation rappelle que « La cour d’appel a constaté que la locataire n’invoquait aucun usage artisanal, que les locaux loués étaient notamment destinés à un usage de fabrication d’agglomérés et que l’extrait du registre du commerce et des sociétés de la locataire mentionnait les activités de « pré-fabrication de tous éléments de construction à base de terre cuite plancher murs et autres » ainsi que de « fabrication de hourdis, blocs et pavés béton ». »

 

Dès lors, elle valide la raisonnement de la Cour d’appel en retenant que « Sans être tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation et abstraction faite de motifs surabondants, critiqués par la quatrième branche du moyen, elle a pu en déduire que le local donné à bail n’était pas à usage commercial ou artisanal au sens de l’article L. 145-46-1 du code de commerce. »

 

Ainsi, en comblant le vide juridique de la définition d’un local à usage industriel dans le Code de commerce, la Cour de cassation a bien précisé dans quelles modalités le droit de préférence ne pouvait pas être reconnu à un locataire commercial.

Antoine de Griève

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Droit public, Urbanisme

Lorsque le juge administratif fait de la géologie pour vérifier le respect des règles techniques de constructibilité

Tribunal administratif de Rennes, 2 juin 2023, n° 213809-3810 

Le Tribunal administratif de Rennes communique en cette rentrée sur les décisions marquantes qu’il a rendues pendant l’été.

Le Tribunal communique sur une première décision en matière de droit de l’urbanisme et notamment de contentieux sur un permis de construire afin de sensibiliser le public au travail méticuleux et particulièrement technique réalisé par le juge administratif en la matière.

Outre de nombreuses dispositions techniques issues des documents d’urbanisme, le juge doit aussi prendre en compte les diverses évolutions en cours d’instance, résultant d’éventuelles régularisations.

Le Tribunal souligne donc dans un communiqué accompagnant la décision le niveau de technicité que le juge administratif doit atteindre pour rendre ses décisions.

Il était notamment question dans le cadre de cette instance du respect des règles prévoyant, s’agissant d’un projet de création d’un immeuble de sept logements, des places de stationnement selon des modalités très précises à savoir un garage souterrain ou couvert par une toiture végétalisée, sauf impossibilité technique.

Le Tribunal retient alors que « Dans la mesure où le projet, en sa deuxième mouture, s’écartait précisément de cette prescription, il fallait en effet que puisse être caractérisée une telle impossibilité technique : le tribunal après s’être livré à une analyse rigoureuse des éléments d’ordre géologique en particulier, qui lui ont été fournis, a admis son existence et a donc écarté le moyen tiré de ce que cette règle avait été méconnue. »

La publication de cette décision permet donc bien de comprendre que les magistrats administratifs sont soucieux des réponses techniques apportées par les parties et les étudient avec grand soin avant de prendre leur décision.

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Droit civil, Droit immobilier

Un meublé touristique ne respecte pas la clause d’habitation bourgeoise d’une copropriété

Cour d’appel de Grenoble, 23 mai 2023, n°21-03445

 

Dans cette décision, la Cour d’appel de Grenoble avait à se prononcer sur une assignation formée par des copropriétaires d’un immeuble contre des propriétaires qui louaient de manière continue leur appartement.

 

Les voisins, estimant que les changements incessants de locataires, ont donc saisi la juridiction judiciaire afin que la clause d’habitation bourgeoise comprise dans le règlement de leur copropriété soit respectée.

 

Pour rappel, la clause d’habitation bourgeoise se définit comme l’obligation pour chaque propriétaire ou son locataire de respecter le caractère bourgeois de l’immeuble, c’est-à-dire sa vocation à être un immeuble d’habitation. Par conséquence, les activités commerciales, artisanales et industrielles sont prohibées au sein de l’immeuble (Ccass., Civ. 3e, 14 octobre 1964).

 

A l’inverse, un meublé de tourisme est assimilé, selon l’article D.321-1 du Code du tourisme, à « des villas, appartements, ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas domicile ».

 

Toutefois, pour qu’un meublé de tourisme puisse être assimilé à une activité commerciale, il faudrait que la location soit accompagnée de prestations para-hôtelières comme la fourniture de petits-déjeuners par exemple, ce qui n’était pas le cas en l’espèce.

 

Or, les propriétaires avaient déclaré leur appartement en tant que meublé de tourisme en qualité de professionnel auprès de la mairie, en application de l’article L. 324-4 du code de tourisme.

 

De plus, les propriétaires se présentaient comme des gérants immobilier/professionnel sur l’annonce Abritel et indiquaient disposer d’autres adresses.

 

Dès lors, la Cour d’appel relève que « la multiplicité et la rotation élevée des occupants contreviennent à l’exigence de stabilité et de quiétude propre à l’occupation bourgeoise de l’immeuble fixée par le règlement de copropriété, étant en outre observé que les passages des différents locataires conduisent à avoir des parties communes très sales, ainsi qu’une multitude de véhicules en stationnement sur le parking dont le nombre n’est pas compatible avec la taille de l’immeuble, composé de seulement quatre logements. »

 

Elle en déduit ainsi qu’ « il est établi que la location de cet appartement constitue une activité commerciale qui est incompatible avec l’occupation bourgeoise visée dans le règlement de copropriété. Il y a donc bien violation de ce dernier. »

 

Enfin, elle souligne que « selon l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable lors de l’assemblée litigieuse, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. »

 

Elle fait remarquer que « Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic. Il résulte de ce texte et d’une jurisprudence constante que lorsque le copropriétaire agit seul pour la défense de la propriété ou de la jouissance de son lot, il doit informer le syndic, cette formalité n’étant toutefois pas requise à peine d’irrecevabilité de la demande. »

 

La Cour d’appel accède donc à la demande des copropriétaires lésés et alloue à chacun des intimés une somme de 5 000 euros, compte tenu de la nature du trouble et de la durée de celui-ci.

 

Cette décision est intéressante en ce qu’elle permet de mettre en évidence une voie pas nécessairement connue pour répondre au mouvement parfois incontrôlable des meublés de tourisme qui viennent troubler la quiétude de zones d’habitation.

Antoine de Griève

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Droit immobilier, Foncier

Des actes d’entretien sans date ni localisation précises ne suffisent pas pour établir une quelconque prescription acquisitive

Cour de cassation, 3e chambre civile, 25 mai 2023, n°21-24.887

 

Dans cette décision, la Cour de cassation était amenée à se prononcer sur une décision d’une Cour d’appel par laquelle cette dernière avait reconnu l’acquisition par usucapion d’un chemin rural, s’appuyant sur le fait que les « acquéreurs » avaient entretenu les lieux « régulièrement » par des opérations de tonte et de débroussaillage depuis 1975.

 

Or, comme le relève la troisième chambre civile saisie d’un pourvoi en cassation, la Cour d’appel n’établit en rien en quoi ces différents actes, sans date ni location précises, constitueraient des actes de possession.

 

Aussi, en application des articles 2258 et 2261 du Code civil, la juridiction du Quai de l’Horloge annule la décision de la Cour d’appel et renvoie les parties devant cette dernière, composée différemment.

Antoine de Griève

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