La loi Pinel du 18 juin 2014 a profondément et durablement modifié l’équilibre économique traditionnel de la répartition des charges et travaux entre bailleurs et preneurs de baux commerciaux. Ces nouvelles règles impératives, expressément qualifiées d’ordre public par le législateur, s’imposent automatiquement à l’ensemble des baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014.
Les charges et impôts non imputables au locataire
Le Code de commerce (article R. 145-35) établit une liste précise des charges qui ne peuvent plus être mises à la charge du locataire commercial.
Les impôts, taxes et redevances dont le redevable légal direct est le bailleur ou le propriétaire de l’immeuble sont désormais exclus de toute récupération, notamment la contribution économique territoriale qui constituait auparavant une charge locative courante.
Toutefois, le législateur a maintenu la récupérabilité de la taxe foncière et de ses taxes additionnelles spécifiques, ainsi que l’ensemble des impôts et taxes directement liés à l’usage du local ou à un service particulier dont bénéficie directement ou indirectement le locataire dans le cadre de son exploitation.
Les honoraires du bailleur relatifs à la gestion administrative des loyers et à leur recouvrement sont également devenus non imputables au preneur commercial. Dans un ensemble immobilier collectif géré en copropriété, les charges afférentes à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires ne peuvent pas être répercutées sur un locataire déterminé. La répartition proportionnelle entre les différents locataires occupants peut néanmoins être conventionnellement pondérée selon des critères objectifs, à la condition que ces pondérations soient portées à la connaissance préalable de chacun des locataires concernés.
Les travaux à la charge du bailleur
Les dépenses financières relatives aux grosses réparations expressément visées à l’article 606 du Code civil restent désormais à la charge exclusive et définitive du bailleur, incluant les honoraires professionnels liés à leur réalisation. Sont également non imputables au locataire l’ensemble des travaux destinés à remédier à la vétusté structurelle de l’immeuble ou à mettre celui-ci en stricte conformité avec la réglementation applicable, dès lors que ces travaux relèvent matériellement des grosses réparations légalement définies.
La Cour de cassation a précisé dans sa jurisprudence que les équipements techniques remplacés par le bailleur doivent correspondre au minimum à ceux qui existaient à l’entrée du locataire dans les lieux.
L’obligation d’information du bailleur
La loi Pinel a instauré de nouvelles obligations d’information et de transparence pour le bailleur. Lors de la conclusion initiale du bail commercial, celui-ci doit fournir au locataire un état chiffré détaillé de l’ensemble des travaux effectivement réalisés durant les trois années civiles précédentes ainsi qu’un budget prévisionnel précis des travaux envisagés par le propriétaire sur les trois premières années du bail. En cours d’exécution du bail, un nouvel état récapitulatif complet et actualisé doit être obligatoirement établi tous les trois ans et formellement communiqué au locataire dans le délai impératif de deux mois suivant chaque échéance triennale contractuelle.
Le bailleur doit remettre au locataire, avant le 30 septembre de chaque année civile ou dans les trois mois suivant la réception officielle du décompte de copropriété, un état récapitulatif annuel détaillé de toutes les charges locatives. Les justificatifs comptables complets doivent être fournis à chaque demande du locataire. Le non-respect de ces obligations légales d’information peut entraîner la condamnation judiciaire du bailleur à restituer intégralement au locataire les provisions sur charges déjà versées.
L’impact de la répartition des charges sur le montant du loyer
La nouvelle répartition légale des charges issue de la réforme Pinel peut constituer un motif valable de déplafonnement substantiel du loyer si la modification contractuelle est jugée suffisamment notable par le juge. Cette modification substantielle des obligations respectives des parties affecte directement et profondément l’équilibre économique global du bail et peut justifier une réévaluation du loyer au moment du renouvellement de bail, bien que celle-ci reste obligatoirement soumise au mécanisme protecteur du lissage progressif des augmentations.
La réforme législative de la répartition des charges et travaux impose une vigilance juridique et financière accrue lors de la négociation initiale et du renouvellement des baux commerciaux. Notre cabinet analyse précisément et méthodiquement l’impact financier global de ces nouvelles règles impératives et conseille stratégiquement nos clients sur les meilleures solutions à adopter pour préserver efficacement leurs intérêts légitimes dans ce cadre légal devenu particulièrement contraignant.
