Le congé constitue l’acte juridique par lequel le bailleur ou le preneur manifeste formellement sa volonté définitive de mettre fin au bail commercial. Cette procédure, strictement réglementée par le Code de commerce, obéit à des formalités précises et impératives dont le non-respect peut entraîner la nullité pure et simple de l’acte.
Le locataire rompt le bail commercial
Le locataire commercial peut valablement donner congé à tout moment pendant la tacite prolongation du bail initial. Pour un bail prolongé tacitement au-delà du terme contractuel initial, le congé doit impérativement être délivré au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour précis du trimestre civil concerné. La notification peut légalement s’effectuer soit par huissier de justice, soit par lettre recommandée avec accusé de réception.
Le calcul précis du délai de préavis requiert une attention juridique particulière.
Exemple : un congé délivré fin février ne pourra effectivement prendre effet que le 30 septembre suivant : six mois à compter de fin février conduisent à fin août, et le préavis légal court obligatoirement jusqu’au dernier jour du trimestre civil suivant, soit le 30 septembre. Cette règle de calcul garantit au bailleur un délai suffisamment long pour anticiper concrètement le départ effectif du locataire et rechercher activement un nouveau preneur.
Le bailleur commercial donne congé à son locataire
Le congé du bailleur obéit à un formalisme nettement renforcé depuis la loi Macron du 6 août 2015. Il doit impérativement être délivré par exploit d’huissier avec un préavis minimum de six mois complets avant l’expiration contractuelle du bail. Ce formalisme renforcé vise à garantir que le locataire reçoive effectivement l’information dans des conditions lui permettant d’organiser sa défense. Le congé doit impérativement préciser les motifs juridiques précis de la résiliation :
- offre de renouvellement avec proposition chiffrée de nouveau loyer
- ou refus catégorique de renouvellement avec ou sans offre d’indemnité d’éviction.
Une fois les motifs spécifiés dans l’acte de congé, le bailleur ne peut plus les modifier pour justifier sa décision initiale.
Le cas du congé avec offre de renouvellement
Lorsque le bailleur souhaite renouveler le bail tout en révisant substantiellement le loyer, il délivre un congé avec offre de renouvellement, qui doit mentionner le nouveau loyer annuel proposé, et préciser que toutes les autres clauses contractuelles demeurent strictement inchangées. Un rappel légal obligatoire informe le locataire qu’il dispose d’un délai de forclusion de deux ans pour contester judiciairement le congé ou demander le paiement d’une indemnité d’éviction.
Cette procédure permet au bailleur de prendre l’initiative de la révision du loyer tout en offrant au locataire la sécurité juridique de pouvoir poursuivre son activité commerciale dans les mêmes locaux. Le preneur peut alors librement accepter la proposition faite, la contester devant le tribunal judiciaire compétent ou négocier amiablement avec le propriétaire.
La tacite prolongation du contrat de bail commercial
À défaut de congé délivré par l’une des parties ou de demande formelle de renouvellement, le bail se poursuit automatiquement et tacitement aux mêmes conditions contractuelles. Cette prolongation tacite offre une souplesse aux parties qui ne souhaitent pas engager immédiatement une procédure lourde de renouvellement. Toutefois, elle présente l’inconvénient majeur de maintenir l’incertitude sur la pérennité à long terme de la relation locative.
Durant toute la tacite prolongation, chaque partie conserve intégralement le droit de donner congé ou de solliciter le renouvellement. L’ensemble des règles applicables au bail initial continuent de s’appliquer, notamment en matière de révision triennale du loyer. La durée effective de la tacite prolongation peut avoir des conséquences juridiques importantes sur l’application du plafonnement légal lors du renouvellement ultérieur : un bail prolongé plus de douze ans échappe au plafonnement.
La délivrance du congé dans un bail commercial nécessite une expertise technique juridique précise pour respecter scrupuleusement l’ensemble des formalités légales impératives. Notre cabinet conseille quotidiennement bailleurs et preneurs sur les stratégies juridiques à adopter lors de l’expiration du bail et rédige l’ensemble des actes conformément aux exigences jurisprudentielles afin de garantir leur validité juridique et leur efficacité pratique.
