La détermination du loyer constitue l’enjeu financier majeur et souvent conflictuel du renouvellement d’un bail commercial. Le législateur a instauré un mécanisme complexe de plafonnement destiné à protéger le preneur contre des augmentations excessives susceptibles de compromettre son exploitation, tout en prévoyant des hypothèses précises de déplafonnement.
Le loyer d’un bail commercial est en principe plafonné
Le Code de commerce pose le principe du plafonnement du loyer de renouvellement. Sauf modification notable et dûment établie des éléments caractéristiques du local, de la destination autorisée des lieux, des obligations respectives des parties ou des facteurs locaux de commercialité, la variation du loyer ne peut excéder l’évolution stricte de l’indice de référence applicable calculé sur une période de neuf ans. Cette protection législative s’applique automatiquement aux baux d’une durée initiale n’excédant pas neuf années et se calcule selon l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT) selon la nature précise de l’activité exercée.
Pour les baux qui se sont prolongés tacitement au-delà du terme initial contractuel, les indices trimestriels sont obligatoirement pris en compte jusqu’à la date effective et précise de renouvellement du bail. Cette règle jurisprudentielle constante évite que le locataire soit financièrement pénalisé par une prolongation tacite qui ne dépend nullement de sa volonté propre.
Le loyer d’un bail commercial peut-être déplafonné dans certains cas
Certaines situations particulières échappent par nature et de plein droit à la règle protectrice du plafonnement légal. Les baux d’une durée initiale contractuelle supérieure à neuf ans ne sont absolument pas soumis au plafonnement, d’où l’intérêt stratégique majeur de stipuler dès l’origine une durée ferme de dix années.
De même, les baux qui se sont effectivement poursuivis au-delà de douze années complètes par le seul effet de la tacite prolongation, les terrains nus sans construction, les bureaux destinés à un usage strictement exclusif de bureaux et les locaux monovalents tels que cliniques médicales, cinémas, salles de spectacles ou établissements hôteliers sont expressément exclus du dispositif légal de plafonnement.
La qualification juridique précise de la destination contractuelle du local revêt donc une importance capitale et déterminante. La jurisprudence de la Cour de cassation exige impérativement que l’usage exclusif de bureaux soit très clairement stipulé dans le bail initial, à défaut de quoi le local est automatiquement réputé destiné à « tous commerces » et bénéficie intégralement du plafonnement protecteur. Un arrêt du Tribunal de grande instance de Paris du 27 janvier 2017 a ainsi appliqué le plafonnement à une banque, activité normalement assimilée à des bureaux, au motif que le bail ne précisait pas suffisamment clairement cette destination exclusive.
Déplafonnement pour modification notable
Le déplafonnement judiciaire peut également résulter de modifications notables et substantielles affectant précisément quatre critères légalement définis.
- Les caractéristiques propres du local, qui s’apprécient concrètement au regard de multiples éléments : sa situation exacte dans l’immeuble, sa surface totale et son volume, l’accessibilité offerte au public, son état général d’entretien, son niveau de vétusté ou de salubrité et la qualité de ses équipements techniques.
- La destination autorisée par le bail, incluant expressément les désocialisations partielles ou totales accordées en cours de bail par le bailleur ou obtenues judiciairement.
- Les obligations respectives incombant aux parties : la nouvelle répartition légale des charges et travaux issue de la loi Pinel peut parfaitement justifier un déplafonnement substantiel si la modification contractuelle ou légale est jugée notable.
- Enfin, les facteurs locaux de commercialité qui englobent l’environnement économique général du local : évolution démographique de la population, amélioration substantielle des accès routiers, piétonisation du quartier, développement des transports en commun, création de places de stationnement ou arrivée d’enseignes locomotives attractives.
Lissage des augmentations
La loi Pinel du 18 juin 2014 a généralisé et systématisé le mécanisme protecteur du lissage pour toute augmentation de loyer strictement supérieure à 10% du dernier loyer effectivement acquitté par le preneur. L’étalement progressif s’effectue obligatoirement sur plusieurs années consécutives, sauf pour quatre catégories expressément exclues : les baux portant sur des bureaux, les baux comportant une clause recettes, les locaux monovalents et les baux ayant effectivement duré plus de douze années complètes en tacite prolongation.
La fixation du loyer de renouvellement obéit à des règles juridiques complexes nécessitant impérativement une analyse technique approfondie et une parfaite connaissance de la jurisprudence applicable. Notre cabinet maîtrise l’ensemble des critères légaux de plafonnement et des hypothèses jurisprudentielles de déplafonnement pour défendre efficacement les intérêts financiers de nos clients dans toutes les négociations amiables ou les contentieux judiciaires relatifs à la détermination du loyer de renouvellement.
