Le Code de commerce offre au bailleur et au preneur la possibilité de faire l’impasse sur certaines règles de fixation du loyer de renouvellement du bail commercial en convenant par avance des modalités précises de calcul. Cette liberté contractuelle, reconnue par la jurisprudence constante, permet d’adapter le bail aux spécificités économiques de chaque situation.
Le principe : la liberté contractuelle du bail commercial
La loi prévoit que les critères légaux de détermination du loyer ne jouent qu’à défaut d’accord entre les parties : les parties peuvent donc parfaitement déterminer à l’avance par une stipulation contractuelle du bail les conditions précises de fixation du prix du bail renouvelé.
Cette faculté contractuelle offre une sécurité juridique et financière particulièrement appréciable pour les deux parties. Les parties peuvent ainsi prévoir des modalités de calcul différentes des critères légaux, fixer par avance le montant exact du loyer ou établir une formule d’indexation spécifique. La convention initiale s’impose alors au juge qui ne peut pas substituer sa propre appréciation à la volonté exprimée des parties contractantes.
Intégrer un clause de renouvellement sans renégociation
La jurisprudence a validé des clauses contractuelles particulièrement favorables au preneur commercial, en admettant par exemple la validité juridique d’une stipulation par laquelle le bailleur s’engageait à renouveler le bail trois fois consécutives pour une durée de neuf années sans aucune renégociation du loyer à chaque renouvellement.
Ce type de clause présente un intérêt économique considérable pour les activités commerciales nécessitant une visibilité financière à très long terme. Le locataire sécurise la charge locative sur une période étendue, ce qui facilite ses prévisions d’exploitation et ses investissements. Le bailleur, en contrepartie, s’assure d’une occupation pérenne de son bien et évite les périodes de vacance locative.
Intégrer le calcul de la valeur locative dans le bail
Les parties peuvent définir dans le contrat les modalités précises de calcul de la valeur locative en cas de loyer déplafonné. Elles peuvent notamment convenir de ne retenir que les prix du marché constatés.
Cette précision contractuelle évite les distorsions résultant de décisions de justice qui ne reflètent pas toujours les réalités économiques du marché locatif.
La convention peut également définir ce qu’il faut entendre par « prix couramment pratiqués dans le voisinage« . Les parties fixent ainsi le périmètre géographique de comparaison, les types de commerces à prendre en compte et les critères de sélection des références.
Exclure le lissage de l’augmentation du loyer
Lorsque le loyer de renouvellement est déplafonné, les parties peuvent valablement exclure l’application du mécanisme de lissage prévu par le Code de commerce. Le loyer fixé devient alors applicable dès la date de prise d’effet du renouvellement, sans étalement progressif de l’augmentation.
Cette faculté intéresse particulièrement les bailleurs confrontés à une augmentation substantielle de leurs charges. Elle permet d’éviter le décalage entre la hausse immédiate des coûts supportés et l’étalement de la hausse de loyer sur plusieurs années. Le locataire doit néanmoins être conscient de l’impact financier d’une telle clause sur sa trésorerie.
La fixation conventionnelle du loyer de renouvellement constitue un outil de sécurisation majeur pour les parties au bail commercial. Notre cabinet élabore des clauses contractuelles adaptées aux objectifs de nos clients, en veillant à leur validité juridique et à leur efficacité économique dans le respect de la jurisprudence applicable.
