L’obligation de délivrance constitue l’obligation essentielle du bailleur dans tout contrat de location commerciale. Sa portée jurisprudentielle s’est considérablement étendue ces dernières années, notamment concernant les travaux de mise en conformité réglementaire et les équipements nécessaires à l’exploitation. Maîtriser ses contours permet d’anticiper les responsabilités et d’éviter des litiges coûteux paralysant l’activité du locataire.
Le principe fondamental de l’obligation de délivrance
La loi impose au bailleur de délivrer la chose louée au locataire et de la maintenir en état de servir à l’usage auquel elle a été destinée pendant toute la durée du bail. Pour les baux commerciaux, cette obligation signifie que les locaux doivent être conformes à leur destination contractuelle, en bon état de réparation et parfaitement adaptés à l’activité commerciale autorisée par le contrat.
L’obligation ne se limite pas à la simple mise à disposition initiale mais perdure tout au long de l’exécution du bail et s’adapte aux évolutions réglementaires successives.
La connaissance par le locataire de l’état des lieux lors de son entrée en jouissance n’exonère aucunement le bailleur de cette obligation. La Cour de cassation a récemment rappelé avec fermeté que le propriétaire doit délivrer un local décent et conforme tout au long de l’exécution du bail, indépendamment de l’état initial connu ou accepté par le preneur.
Les clauses du bail peuvent déroger partiellement à ces obligations, mais elles doivent impérativement être expresses, claires et précises quant à leur portée. Surtout, elles ne peuvent en aucun cas exonérer le bailleur de son obligation essentielle de délivrance sous peine de nullité.
Les travaux de mise en conformité sont à charge du bailleur en bail commercial
Le bailleur doit réaliser tous les travaux de mise aux normes de sécurité, d’hygiène, d’accessibilité ou environnementales qu’exige l’exercice de l’activité du preneur, même si cette activité diffère de celle antérieurement exercée dans les locaux, dès lors qu’elle est expressément autorisée par le bail. Cette règle s’applique aux normes incendie pour les établissements recevant du public, aux normes sanitaires pour les activités alimentaires, et à toutes les réglementations spécifiques selon la nature de l’exploitation.
Un arrêt récent de la Cour de cassation de juillet 2023 a confirmé que le défaut de mise aux normes de sécurité incendie constitue un manquement à l’obligation de délivrance justifiant la suspension du paiement des loyers par le locataire.
La loi Pinel a renforcé cette obligation en interdisant expressément le transfert au locataire des travaux de mise en conformité réglementaire lorsqu’ils relèvent des grosses réparations. Ces travaux affectant la structure de l’immeuble (gros murs, voûtes, charpente, couverture) incombent toujours au propriétaire même si une clause du bail, désormais considérée comme non-écrite, prévoyait initialement leur mise à charge du preneur.
La responsabilité du bailleur en cas de défaut de conformité
Le bailleur engage systématiquement sa responsabilité lorsqu’il loue des locaux sans avoir obtenu au préalable les autorisations administratives nécessaires à l’activité envisagée. Un propriétaire louant des locaux d’habitation à usage commercial sans autorisation préalable de changement d’usage voit sa responsabilité retenue même si le locataire connaissait cette situation. De même, louer des locaux commerciaux sans vérifier leur conformité au plan local d’urbanisme constitue un manquement caractérisé à l’obligation de délivrance.
Cette obligation s’étend aux normes applicables aux établissements recevant du public. Le bailleur doit s’assurer que les locaux bénéficient d’une classification ERP adaptée à l’activité du preneur et que les normes de sécurité incendie sont respectées. Un arrêt de la Cour de cassation d’octobre 2022 a retenu la responsabilité d’un bailleur dont les locaux avaient fait l’objet d’une fermeture administrative pour défaut de conformité aux normes incendie dans les parties communes.
Le défaut d’autorisation d’urbanisme constitue également un manquement quasi-systématique à l’obligation de délivrance selon une jurisprudence constante. Un bailleur louant des locaux nécessitant un permis de construire ou une déclaration préalable non obtenue s’expose à la résolution du bail aux torts exclusifs et au paiement de dommages-intérêts conséquents. La jurisprudence ne tolère aucune négligence dans ce domaine où les conséquences pour le locataire peuvent être dramatiques.
Les équipements essentiels : électricité, eau, chauffage sont à la charge du bailleur
Le bailleur doit fournir les approvisionnements de base au titre de l’obligation de délivrance, indépendamment de la destination des locaux loués.
Concernant le chauffage, l’absence totale de système de chauffage dans des bureaux constitue un manquement caractérisé à l’obligation de délivrance. En revanche, pour la climatisation, la Cour d’appel de Versailles a jugé en novembre 2024 que le bailleur n’était pas tenu d’installer un système de climatisation face à des températures élevées lors d’une canicule exceptionnelle, ces conditions météorologiques ne relevant pas d’un défaut structurel des locaux.
L’installation électrique doit impérativement être en bon état de fonctionnement et conforme aux normes de sécurité en vigueur. Toutefois, le bailleur n’est tenu de la mettre en conformité permanente que si elle présente un danger avéré pour la sécurité des occupants. Cette distinction pragmatique évite d’imposer une mise aux normes systématique à chaque évolution réglementaire mineure tout en préservant impérativement la sécurité des personnes.
L’obligation de délivrance représente le socle fondamental des droits du locataire commercial et la principale responsabilité du bailleur. Son extension jurisprudentielle constante impose aux propriétaires une vigilance accrue sur la conformité réglementaire des locaux et leur adéquation à la destination contractuelle.
